Logo
Supplement

FAQ

Frage Antwort

Was ist die „Teilungserklärung“?

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Haus oder eine Wohn­anlage rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Beim Grundbuchamt wird für jede Wohnung ein Grundbuchblatt angelegt. Somit ist dann jede Wohnung ein­zeln veräußerbar oder belastbar.

 

In der Regel ist auch die Gemeinschaftsordnung Bestandteil der Teilungserklärung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer. Es wird festge­legt, wie die Kosten abgerechnet werden, wer für welche Instandhaltungsmaßnah­men verantwortlich ist, wie auf der Eigentümerversammlung abgestimmt wird.

Was bedeutet „Sondernutzungsrecht“?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Sondereigentum und Gemein­schaftseigentum. Für das Sondereigentum ist der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich und zuständig. Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Eigen­tümer bzw. ein von den Eigentümern bestellter Verwalter verantwortlich.

 

Am Gemeinschaftseigentum kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Hierdurch wird einem einzelnen Eigentümer die alleinige Nutzung z.B. für einen Keller, einen Garten oder einen Stellplatz zu gewiesen. Keller, Garten oder Stellplatz bleiben zwar Gemeinschaftseigentum, nutzen darf diesen jedoch nur der jeweils Berechtigte.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Hauses, die von allen Bewoh­nern benutzt werden (können) und die das Haus nach außen bzw. zwischen den Wohnungen oder zu den gemeinschaftlichen Teilen hin abgrenzen. Für diese Teile und Einrichtungen ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den WEG-Ver­walter) zuständig und hat etwaige Reparaturkosten zu tragen.

Was ist Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehören alle Teile einer Wohnung, die nur vom jeweiligen Ei­gentümer bzw. seinem Mieter genutzt werden (können). Hierfür ist ausschließlich der Eigentümer der jeweiligen Wohnung zuständig bzw. hat etwaige Kosten zu tragen.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Beim Hausgeld – oft auch Wohngeld genannt – handelt es sich um die monatlich fäl­lige Zahlung der Eigentümer auf die voraussichtlichen Kosten einer Eigentümerge­meinschaft. Die Vorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten werden am Ende ei­nes Jahres abgerechnet. Bestandteile des Haugeldes sind:

 

1. Heizkosten:

Energiekosten, Schornsteinfeger, Wartung, Abrechnungskosten

 

2. Betriebskosten:

Wasser, Versicherungen, Hauswart, Müllabfuhr etc.

 

 

 

3. Verwaltungskosten:

Verwaltervergütung, Kontoführung, Eigentümerversammlung

 

4. Instandhaltungskosten:

lfd. Instandhaltung, Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage

 

5. Sonstige Kosten:

Rechtsanwalts- und Gerichtkosten, öffentliche Kosten

 

Bei den Kosten zu 1. und 2. handelt es sich um so genannte umlagefähige Kosten. Diese Kosten kann ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, an seinen Mie­ter weiterbelasten (vorausgesetzt, dass dies im Mietvertrag vereinbart ist).

Was ist die WEG-Abrechnung?

Das Wirtschaftsjahr einer Eigentümergemeinschaft ist das Kalenderjahr. Somit wird für jedes Jahr eine Abrechnung der tatsächlichen Kosten vorgenommen. Diese Ab­rechnung beinhaltet alle entstandenen Kosten, also auch die auf den Mieter umla­gefähigen Kosten. Im Ergebnis der Abrechnung kann sich je nach tatsächlichen Kos­ten und Verbräuchen ein Guthaben oder eine Nachzahlung für den jeweiligen Ei­gentümer ergeben.

Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Mieter

Nach Genehmigung der WEG-Abrechnung durch die Eigentümerversammlung er­folgt die Abrechnung sowohl der umlagefähigen Kosten aus der WEG-Abrechnung als auch der Grundsteuer mit dem Mieter. Ein sich daraus ergebener Saldo (Gutha­ben oder Nachzahlung) ist durch Zahlung auszugleichen.

 

Der Saldo ist abhängig von den tatsächlichen Kosten und von der Höhe der geleiste­ten Vorauszahlungen. Da in der WEG-Abrechnung tlw. andere Kostenarten abge­rechnet werden – nämlich auch die nicht umlagefähigen Kosten – ist der Abrech­nungssaldo nicht deckungsgleich mit dem Saldo aus der Abrechnung gegenüber dem Mieter.

Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen des Mieters

Im Ergebnis der zuvor beschriebenen Abrechnung mit dem Mieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung der Betriebs- bzw. Heizkostenvorschuss angepasst werden, insbe­sondere wenn der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hatte.

Wer trägt die Kosten bei Kleinreparaturen innerhalb der Wohnung?

Reparaturen und Instandhaltungen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Die Kos­ten für Kleinreparaturen sind vom Mieter zu tragen, wenn dies ausdrücklich im Miet­vertrag vereinbart ist. Hierzu gibt es – abhängig vom Zeitpunkt des Mietvertragsab­schlusses – unterschiedliche Regelungen, so dass im Einzelfall geprüft wird, ob und wenn ja, in welcher Höhe Kosten vom Mieter zu übernehmen sind.

Warum gibt es unterschiedliche Verwalterverträge?

Aufgrund der Trennung einer Eigentümergemeinschaft in Sonder- und Gemein­schaftseigentum gibt es unterschiedliche Aufgaben für den Verwalter.

 

Verbindlich für alle Eigentümer ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch den WEG-Verwalter. Hierfür gibt es einen zwischen der Eigentümergemein­schaft und dem Verwalter abgeschlossenen Vertrag. Die Verwaltervergütung wird im Rahmen des Hausgeldes bezahlt.

 

Der für eine Wohnung bestehende Mietvertrag bezieht sich auf das Sondereigentum, so dass diesbezügliche Tätigkeiten nicht Bestandteil der WEG-Verwaltung sind. Hierzu kann der Eigentümer einen gesonderten Vertrag (mit zusätzlicher Vergütung) mit dem Verwalter abschließen (so genannte Mieten- oder Sondereigentumsverwal­tung). Die Mietenverwaltung kann aber auch jeder Eigentümer selbst übernehmen.

Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein vierseitiges Formular mit verschiedenen Angaben zu einem bestimmten Gebäude. Er enthält neben den Daten des Gebäudes einen Energie­kennwert in Kilowattstunde je m² Wohn- bzw. Nutzfläche. Der Energieausweis dient der energetischen Vergleichbarkeit von Gebäuden, ähnlich den Energieeffizienzklas­sen von Haushaltsgeräten oder dem Durchschnittsverbrauch von Fahrzeugen.

Welche Folgen hat der Energieausweis?

Der Energieausweis hat informatorischen Charakter. Bestimmte Verpflichtungen z.B. für die Dämmung eines Hauses ergeben sich daraus nicht.

Wann muss ein Energieausweis vorgelegt werden?

Die Energieeinsparverordnung schreibt vor, dass seit 1. Juli 2008 beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie einem Interessenten der Energieausweis zugänglich gemacht werden muss. Dies galt zunächst für alle Wohngebäude, die 1965 oder frü­her errichtet worden sind. Ab 01.01.2009 gilt diese Verpflichtung auch für jüngere Wohngebäude und ab 01.07.2009 auch für Nichtwohngebäude. Seit dem 01.05.2014 müssen in Immobilienanzeigen die Energiekennwerte für das Gebäude angegeben werden.

Welche Energieausweisarten gibt es?

Der verbrauchsabhängige Energieausweis basiert auf der Messung des jährlichen Energieverbrauchs (Erdgas, Heizöl etc.). Der bedarfsabhängige Energieausweis wird auf Basis des rechnerischen Bedarfs ausgestellt. Bis zum 30.09.2008 bestand Wahlfrei­heit zwischen den Ausweisarten. Ab dem 01.10.2008 gilt die Wahlfreiheit nur für Ge­bäude mit 5 oder mehr Wohnungen. Bei Häusern mit 4 oder weniger Wohnungen gilt die Wahlfreiheit nur für Gebäude, für die der Bauantrag nach ab dem 01.11.1977 (Gültigkeit Erste Wärmeschutzverordnung) gestellt worden ist oder die entsprechend modernisiert worden sind.

Was ist der Mietspiegel?

Bei allgemeinen Mieterhöhungen darf die neue Miete nicht die ortsübliche Ver­gleichsmiete übersteigen. Aus dem Mietspiegel ergibt die sich ortsübliche Ver­gleichsmiete.

 

Der Mietspiegel gliedert den Wohnungsbestand nach verschiedenen Kriterien:

-          Lage (einfach, mittel, gut)

-          Baualtersklasse (Baujahr)

-          Wohnungsgröße

-          Ausstattung.

 

Somit kann für jede Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter unter Beachtung bestimmter Fristen und einer Kappungsgrenze die Miete erhöhen und der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.

 

Für Berlin wurde am 18.05.2015 der aktuelle Mietspiegel veröffentlicht.

Wer bezahlt die Kontoführungsgebühren?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Gelder der Eigentümergemeinschaft getrennt vom Vermögen des Verwalters oder Dritter zu halten. Dies bedeutet, dass für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesondertes Bankkonto geführt wird, über das nur Zahlungen für die WEG abgewickelt werden. Die hierfür entstehenden Kontogebühren hat die WEG – also alle Eigentümer - zu tragen.

 

Für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs für die Mietverwaltung besteht ein geson­dertes Konto; die hier anfallenden Kontogebühren sind von den Eigentümern anteilig zu tragen, für die die Mietenverwaltung durchgeführt wird.

Wer bezahlt die Grundsteuer?

Nach der Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen wird durch das zustän­dige Finanzamt die Grundsteuer für jede Wohnung berechnet und ein entsprechen­der Grundsteuerbescheid an den Eigentümer übersandt. Die Grundsteuer ist i. d. R. vierteljährlich vom Eigentümer zu zahlen. Die erstmalige Veranlagung kann durch das Finanzamt mit Verspätung erfolgen, so dass dann eine Nachzahlung für mehrere Monate zu leisten ist.

 

Bei der Grundsteuer handelt es sich um auf den Mieter umlagefähige Kosten. Der Mieter zahlt monatlich mit seinem Betriebskostenvorschuss einen Anteil für die Grundsteuer. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung wird der Mieter mit dem tat­sächlich gezahlten Betrag – wie bei allen anderen Kosten - belastet.

Impressum Links